Baufinanzierung für Ihre Immobilien

Lüling Immobilien Emden ermöglicht Ihnen einen ersten Überblick über den finanziellen Aufwand, der Sie erwartet, wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen.

Falls Sie direkt und unkompliziert den finanziellen Aufwand einschätzen möchten, hilft Ihnen dieser Finanzierungsrechner für Immobilien. Er zeigt Ihnen schnell und übersichtlich, was auf Sie zukommt und verschafft Ihnen somit Sicherheit bei der Planung.

Lüling Immobilien unterstützt Sie dabei. Nutzen Sie dazu unser Kontakformular.

Finanzierung für: NeubauUm-/AnbauKaufUmschuldung







„Beim Geld hört die Freundschaft auf“, heißt ein sinniges Sprichwort. Es gilt besonders dann für Baufinanzierungen, wenn sich ein gewitzter Geldgeber und ein unkundiger Kreditnehmer gegenüberstehen. Deshalb heißt es für bauwillige Menschen zunächst, sich einer „Fremdsprache“ zu widmen, nämlich dem Fachchinesisch der Finanzierungsbranche.

Fachkenntnis ist vor Allem für das anstehende Gespräch mit der Bank vonnöten. Aus diesem Grund haben wir folgend die wichtigsten Fragen, die sich vor dem Gang zur Bank stellen, notiert:

Wofür benötige ich eine Baufinanzierung?

professionelle Baufinanzierung

Die Baufinanzierung heißt auch Baukredit, Immobilien- oder Grundschulddarlehen. Wie die Namen aussagen, handelt es sich um einen Kredit, der an eine Immobilie gebunden ist. Die Bank kann sich also absichern, indem sie eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt.

Man benötigt das Geld in den meisten Fällen für den Neubau eines Einfamilienhauses oder den Erwerb einer gebrauchten Immobilie. Darüber hinaus können Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung den Kredit für deren Modernisierung oder einen Umbau erlangen. Selbst Erben einer Immobilie können ihn nutzen, um ihre Miterben auszuzahlen.

Bei wem kann ich eine Baufinanzierung beantragen?

Die meisten gehen für eine Baufinanzierung zu ihrer Hausbank, also zu dem Institut, bei dem sie schon Kunde sind und das Girokonto führen. Das ist meist eine Filialbank, die Niederlassungen in vielen Orten hat.

Knackpunkt: Die Hausbank wird zwar oft zuerst gewählt, ist aber deswegen nicht automatisch die erste Wahl für den gewünschten Baukredit. Günstiger sind meist die Direktbanken. Hier kann man Baukredite nur über Telefon oder das Internet abschließen – meist ohne jegliche Beratung.

Gründliche Recherche und ein Finanzierungsrechner sind daher äußerst hilfreich. Weitere Adressen sind Bausparkassen, Versicherungsunternehmen und Finanzmakler, also Kreditvermittler. Sie leben von einer Provision, sind aber ihr Geld wert, wenn sie kundig und neutral beraten.

Wie lange sollte ein Baukredit laufen?

Finden Sie es mit dem Baufinanzierungsrechner heraus! Es gibt kein Schema, aber eine Faustformel: Spätestens mit dem Eintritt in das Rentenalter sollte der Kredit abgezahlt sein. Die Laufzeiten liegen in der Regel bei zehn bis 30 Jahren. Je niedriger das aktuelle Zinsniveau ausfällt, desto länger können die Laufzeit des Kredites und die Frist der Zinsfestschreibung sein. Um nicht sofort eine Beratung bei der Bank in Anspruch nehmen zu müssen, hilft der Finanzierungsrechner. Dort finden Sie heraus, inwiefern Kreditlaufzeit und Zinsniveau die monatliche Rate beeinflussen.

Was bedeutet „Zinsbindung“ bei der Finanzierung?

Wer sich 15 oder mehr Jahre verschuldet, muss wissen, wie hoch sein monatlicher Aufwand langfristig ausfällt. Geldgeber und Kreditnehmer schreiben im Kreditvertrag fest, wie lange die Zinsen unverrückbar feststehen sollen, also weder gesenkt noch erhöht werden dürfen.

Das kann über die gesamte Laufzeit des Kredites geschehen – sofern man die Bank dazu bringen kann – oder nur über eine begrenzte Frist, meist zehn bis 15 Jahre. Man nennt sie auch Zinsbindungsfrist.

Über die verbleibende Summe muss dann mit der Bank neu verhandelt werden. Außerdem kann man umschulden, also den vorhandenen Kredit durch einen neuen – und hoffentlich günstigeren – ablösen.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Früher hieß der Sollzins auch Nominalzins. Zinsen sind der Preis oder das Entgelt, das ein Geldverleiher (Bank, Bausparkasse u. a.) für seine Dienste nimmt. Der Kunde steht im Soll, muss also zahlen – im Unterschied zu den „Habenzinsen“, die die Bank für Einlagen (Guthaben) des Kunden an ihn zahlt.

Beispiel: Wer sich 10.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,54 Prozent borgt, zahlt 354 Euro Sollzinsen – und zwar jedes Jahr, solange der Kredit läuft.

Das ist ein vergleichsweise milder Zinssatz. In den noch nicht allzu lange zurückliegenden Hochzinsphasen wurden schon mal 8,5 Prozent verlangt – dann zahlt man in zehn Jahren fast so viele Zinsen, wie man sich Geld geborgt hat.

Der Sollzinssatz stellt die reine Leihgebühr für den Kreditbetrag dar, die jährlich zu zahlen ist. Meist verlangen Banken aber noch Bearbeitungsgebühren, behalten einen Teil der Kreditsumme ein (Disagio) oder erheben einen Aufschlag auf den Darlehensbetrag (Agio) und wollen die Zinsen nicht erst am Jahresende, sondern in monatlichen Teilbeträgen – kurzum, die Kunden können nur schwer durchschauen und deshalb auch kaum vergleichen, was sie insgesamt, also über die reine Zinsschuld hinaus, an die Bank zahlen.

Es gibt zahlreiche Spielarten, eine Immobilie zu finanzieren – und leider auch Kosten zu verstecken. Banken sind deshalb verpflichtet, ihren Kunden eine Zahl an die Hand zu geben, die Vergleiche ermöglicht: Diese heißt effektiver Jahreszinssatz. Allerdings lassen sich auch damit nur Angebote vergleichen, die auf derselben Zinsbindungsfrist von beispielsweise zehn oder 15 Jahren beruhen.

Beispiel: Wer sich 10.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,54 Prozent borgt (reine Zinszahlung 354 Euro) und einen Effektivzinssatz von 3,67 Prozent vorfindet, zahlt unter dem Strich jährlich 367 Euro an die Bank.

Wer stellt fest, wie viel Geld ich überhaupt benötige?

Eigenkapital für Baufinanzierung

Am besten, man stellt es selbst fest, indem man anhand einer Checkliste oder mithilfe eines Budgetrechners absolut alle Kosten notiert, die zwangsläufig entstehen.

Wer neu baut, kann seine Hausbaufirma oder seinen Bauträger fragen. Grundsätzlich ist zwischen dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten zu unterscheiden. Zu diesen zählen die Honorare für Makler und Notar, Gebühren für Eintragungen ins Grundbuch und nicht zuletzt die Grunderwerbssteuer, die von den Bundesländern erhoben wird, jedoch nicht einheitlich geregelt ist.

Von den Gesamtkosten zieht man sein Eigenkapital ab, dann weiß man, was an Fremdkapital, also Kredit, benötigt wird.

Über wie viel Eigenkapital sollte ich verfügen?

Wie schon ein Sprichwort sagt: „Besser eigenes Brot als fremder Braten“. Empfehlenswert ist es, über 20 Prozent des Kaufpreises oder der Gesamtkosten des Bauvorhabens zu verfügen UND alle Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen zu können.

Was bedeutet der Begriff Tilgung bei der Baufinanzierung

Die monatliche Rate, die man für seinen Baukredit bezahlt, berechnet sich immer aus Zinssatz und Tilgungssatz. Er gibt an, um wie viel Prozent pro Jahr die Kreditsumme abgetragen werden soll.

Er liegt meist zwischen einem bis höchstens zehn Prozent. Hier steckt jedoch eine Zwickmühle: Wer eine niedrige monatliche Belastung wünscht, muss eine geringe Tilgungsrate vereinbaren. Nachteil: Umso länger zahlt man ab.

Schon so mancher arglose Darlehensnehmer hat nach zehn Jahren entsetzt festgestellt, dass er noch eine Restschuld von 70 bis 80 Prozent der Kreditsumme am Bein hat. So genannte Zins-Tilgungs-Tabellen oder auch der Finanzierungsrechner von immowelt.de helfen, sich vorab einen Überblick zu verschaffen.

Darf ich auch außer der Reihe abzahlen?

Ja, aber nur, wenn Sie mit der Bank ein Sondertilgungsrecht vereinbart haben. Man kann – meist einmal im Jahr – in einer vorher festgelegten Höhe eine Sonderzahlung leisten, die den Kredit mindert.

Diese werden ebenfalls im Finanzierungsrechner berücksichtigt. Manche Banken gewähren diese Möglichkeit von sich aus, andere lassen sich eher bitten. Eine kleine Erbschaft, eine überraschende Prämie vom Chef lassen sich so gut unterbringen. „Überraschungs-Tilgungen“ ohne vorherige Zustimmung der Bank sind allerdings nicht möglich.

Wie finde ich günstige Baugeldzinsen für meine Immobilie

Lüling Immobilien Emden bietet Ihnen günstige Baugeldzinsen für Ihre Immobilien an, die Sie hier ermitteln und einsehen können. Nutzen Sie den Schnell-Check, um genau den besten Anbieter für Ihr Hypotheken-Darlehen zu finden. Dies ist ein besonderer Service von Lüling Immobilien Emden.

Baufinanzierung richtig planen

Einfach, günstig und flexibel – So wünscht man sich seine Baufinanzierung. Gleich drei Wünsche auf einmal? Und genau das geht auch bei der Baufinanzierung. Kunden müssen dafür aber genau hinsehen – und ihre Darlehen langfristig planen.

Seit diesem Frühjahr müssen Banker finanzierungswillige Kunden nach deren Vorstellungen und Wünschen im Hinblick auf den Kredit befragen. Das schreibt eine neue Richtlinie aus Brüssel vor.

Zudem haben Verbraucher ein Recht darauf, bereits vor dem ersten Treffen zu erfahren, mit welchem Unternehmen sie es zu tun haben und was sie im Beratungsgespräch erwartet – durch die sogenannten „vorvertraglichen Informationen“ (VVI).

Man darf bezweifeln, dass der EU damit der große Wurf in Sachen Verbraucherschutz gelungen ist. Immerhin aber geben die neue Regelungen Bauherren die Möglichkeit, die eigenen Wünsche (und finanziellen Möglichkeiten) genau zu analysieren, um am Ende (idealerweise) die passende Finanzierung abzuschließen.

Dies erfolgt in 3 Schritten:

1.      Zinsbindungsfristen bei der Baufinanzierung definieren

Der erste Schritt ist dabei, das Zeitfenster für die Zinsbindung richtig zu bestimmen. Dabei gilt der Grundsatz: Lieber Klotzen als Kleckern. Für eine normale Lebensplanung mögen zehn Jahre eine lange Zeit sein. In der Baufinanzierung ist das ein bisschen anders – vor allem in den Zeiten absoluter Niedrigzinsen.

Wenn man den Absichtserklärungen der Europäischen Zentralbank (EZB) glauben schenkt, dann will sie alles tun, um die Inflation nach oben zu schrauben. Das würde automatisch auch zu höheren Zinsen führen. Ob die Währungshüter ihr Ziel erreichen, kann zwar niemand mit Gewissheit sagen. Vorsichtige Bauherren aber sollten auf Nummer Sicher gehen. Und das bedeutet: Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist vermutlich etwas zu kurz angesetzt.

Wer sie dennoch wählt, zahlt zwar erst einmal etwas niedrigere Zinsen als bei einer Festschreibung der Konditionen auf 15 oder gar 20 Jahre. Bei der Anschlussfinanzierung wird dieser Vorteil aber oft wieder zunichte gemacht.

Leider sind die Banken bei Angeboten der Baufinanzierung mit Zinsbindung nicht verpflichtet, für Anschlussdarlehen zumindest den Durchschnittszins der vergangenen 20 Jahre anzubieten. Dann müsste nach einer Zinsbindung im Tilgungsplan mit 4,5 Prozent weiter gerechnet werden. Der Durchschnittszins der vergangenen 30 Jahre liegt bei 5,75 Prozent.

Verglichen mit den Konditionen eines Darlehens mit aktuellen Konditionen und einer zehnjährigen Zinsbindung entspricht das aber immer noch einer Verdrei- oder Vervierfachung der aktuellen Zinsen.

2.      Baufinanzierungs-Lockangebote entlarven

Schritt zwei auf dem Weg zum passenden Baufinazierungsdarlehen ist es, fragwürdige Angebote als solche zu erkennen. Viele Banken und Vermittler verkaufen bei kurzen Zinsbindungszeiten gerne einen Bausparvertrag als Tilgungsersatz. Dieser soll am Ende der Zinsbindung das Bankdarlehen ablösen.

Zumindest ist das der Plan. Dass er wirklich aufgeht, wird aber weder von den Bausparkassen, noch von den Verkäufern garantiert. Erschwerend kommt hinzu, dass die Berater im Verkaufsgespräch nur selten auf dieses Risiko hinweisen. Auch eine Musterberechnung, die das Anschluss-Risiko verdeutlichen würde, gibt es für Kunden normalerweise nicht.

Unerfreulich ist zudem, dass viele Verkäufer den Bausparvertrag als besonders flexibles Finanzierungsinstrument anpreisen. Das stimmt aber nur, wenn die Finanzlage des Käufers komfortabel ist, er also mehr einzahlen oder zurückzahlen möchte, als ursprünglich geplant.

Im umgekehrten Fall erweisen sich die Verträge hingegen als ausgesprochen starr. Kunden, die ihre Belastung zeitweise reduzieren wollen, müssen folglich den Vertrag auflösen oder andere, teurere Finanzierungsangebote nutzen.

Beweise abgeschlossener Verträge sichern

Wir können daher nur immer wieder an Käufer appellieren: Bitte, bewahren Sie alle Beratungspapiere auf. Man muss kein Hellseher sein, um vorherzusagen, dass sich in einigen Jahren die Prozesse wegen Falschberatung häufen werden, wenn die Bausparkassen nicht in der Lage sein sollten, ihre Zuteilungszeiten einzuhalten.

Noch wichtiger ist es, die Inhalte der Beratungsgespräche kritisch zu hinterfragen und Schönfärbereien zu entlarven. Ein beliebter Trick der Banker: Finanzierungsangebote anhand von – über die gesamte Laufzeit – hochgerechneten Gesamtzinsen zu vergleichen. Das führt in der aktuellen Niedrigzinsphase meist zu attraktiven Ergebnissen. Das Problem ist nur: Die angesetzten Zinsen gelten sehr selten für die gesamte Finanzierungszeit. Folge: Die so gestrickten Rechnungen kommen fast nie zu realistischen Ergebnissen.

Dennoch werden selbst die staatlich subventionierten KfW-Darlehen mit 0,75 Prozent für die kommenden 20 Jahre durchkalkuliert, obwohl nach zehn Jahren marktübliche Zinsen zu bezahlen sind.

Wer länger als zehn Jahre in den Genuss der heutigen Zinsen kommen möchte, zahlt zwar von Anfang an ein bisschen mehr für den Kredit, muss aber dafür nicht unbedingt auf Flexibilität verzichten. Ab dem 11. Jahr können Kunden laut §489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auch Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kostenfrei ablösen.

Auch bei den subventionierten KfW-Darlehen wird Flexibilität großgeschrieben. Eine kostenfreie Sondertilgung in beliebiger Höhe ist hier jederzeit möglich. Eine Ausnahme ist das Wohneigentumsprogramm (124) der KfW. Es erlaubt keine Sondertilgung.

3.      Puffer einplanen in der Baufinanzierung

Damit sind wir bei Schritt drei angekommen. Hier geht es darum, die eigenen Möglichkeiten bei der Baufinanzierung richtig einzuschätzen und nicht zu ambitioniert zu planen.

Momentan wird ja überall pauschal empfohlen, zwei oder gar drei Prozent Tilgung pro Jahr zu vereinbaren, um die Finanzierungslaufzeit im normalen Rahmen zu halten. Grundsätzlich ist das auch keine schlechte Idee. Gerade bei so langen Planspielen, ist es allerdings wichtig, auch an Zeiten zu denken, die nicht optimal verlaufen. Dann sollte es möglich sein, die Rate auch einmal zu reduzieren.

Wer etwa ein Baudarlehen über 250.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent und drei Prozent Tilgung abschließt, zahlt pro Monat 1.000 Euro für Zins und Tilgung. Könnte dieser Bauherr nun für einige Jahre die Tilgung kostenfrei auf ein Prozent reduzieren, betrüge die neue Rate 583 Euro.

Damit ließe sich so mancher finanzielle Engpass überleben. Wer solche Tilgungsveränderung innerhalb der Baufinanzierung – auch nach unten – mehrfach oder vielleicht sogar jährlich vornehmen kann, verändert zwar dadurch die Zinskosten, aber er hat sein Haus und damit auch seine Finanzierung gerettet.

Eine gute Entscheidung: Was nützen einem die niedrigen Zinskosten auf dem Papier, wenn man sich die Finanzierung in der Praxis nicht mehr leisten kann?

Maßgeschneiderte Baufinanzierung

Da der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung für die meisten Menschen mit zu den wichtigsten Entscheidungen gehört, ist es wichtig, die oben genannten drei Schritte zu befolgen, nur so kommt man zu seiner maßgeschneiderten Baufinanzierung

Kaum einer wird in der Lage sein, das Haus oder die Wohnung von den Ersparnissen finanzieren zu können. Eine solide Baufinanzierung ist für den erfolgreichen Erwerb einer eigenen Immobilie daher eine wichtige Voraussetzung.

Zunächst müssen natürlich einige Fragen geklärt werden, die nur Sie beantworten können. Eine der wichtigsten Fragen ist dabei beispielsweise, wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf der Immobilie aufbringen können oder wie hoch die monatliche Belastung ausfallen darf.

Steht der zentrale Wert des Eigenkapitals, kann auf dieser Basis die Rechnung für die maßgeschneiderte Baufinanzierung weitergeführt werden.

So können wir beispielsweise überprüfen, ob möglicherweise Fördermöglichkeiten für die Modernisierung, den Hauskauf oder Wohnungskauf angeboten werden. Dann werden Ihnen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten aufgezeigt und letztendlich das Beste für Sie herausgearbeitet. Wir sorgen dabei dafür, dass nicht nur Ihre Immobilie, sondern auch die Finanzierung perfekt zu Ihnen passt.

Wenn Sie den Entschluss zum Kauf einer Immobilie gefasst haben, werden wir Sie ausführlich über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten informieren.

Fazit: Eine optimale Finanzierung sieht für jeden anders aus. Kunden sollten sich aber schon im Vorfeld Gedanken machen, wie sie finanzieren und was sie erreichen wollen: niedrige Gesamtkosten, hohe Flexibilität, hohe Zinssicherheit, einfache Abwicklung oder eine einfache, verständliche Finanzierungsempfehlung, die möglichst viel Spielraum erlaubt.

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