Sanieren vor dem Verkauf oder im Ist-Zustand anbieten? Was sich für Eigentümer in Ostfriesland auszahlt

Wer eine Eigentumswohnung (ETW) oder ein Einfamilienhaus (EFH) in Emden, Aurich, Leer oder im ostfriesischen Umland verkaufen möchte, steht fast immer vor derselben Frage: Lohnt es sich, vor dem Inserat noch Geld in die Hand zu nehmen, oder verkaufe ich die Immobilie lieber genau so, wie sie ist?

Durch die gestiegenen Baukosten und die strengen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist die Entscheidung in den letzten Jahren komplexer geworden. In meinen über 20 Jahren Selbstständigkeit (seit 2004) und meiner 25-jährigen Erfahrung im Bankenbereich sehe ich regelmäßig zwei Fehler: Manche Eigentümer investieren Tausende Euro, die sie beim Verkauf nie wiedersehen. Andere lassen das Objekt so ungepflegt, dass sie Käufer unnötig abschrecken.

Die gesetzlichen Pflichten vorab klären

Bevor Sie über freiwillige Modernisierungen nachdenken, müssen die rechtlichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen stehen. Der Energieausweis ist laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) absolute Pflicht und muss potenziellen Käufern spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Wer hier keinen gültigen Ausweis vorweist, riskiert empfindliche Bußgelder.

Zudem macht es rechtlich einen großen Unterschied, ob Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkaufen:

• Bei einer Eigentumswohnung (ETW): Hier entscheiden Sie nicht alleine. Dach, Fassade oder die zentrale Heizungsanlage fallen unter das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und liegen in der Hand der Eigentümergemeinschaft. Als Verkäufer punkten Sie bei Käufern vor allem durch Transparenz – etwa bei der Offenlegung der Versammlungsprotokolle und der Höhe der Instandhaltungsrücklage.
• Beim Einfamilienhaus (EFH): Hier tragen Sie zwar die volle Verantwortung für den Gebäudezustand, haben aber auch die freie Entscheidungsgewalt über alle anstehenden Maßnahmen.

Große Sanierungen lohnen sich kurz vor dem Verkauf selten

Ein häufiger Denkfehler lautet: „Wenn ich für 30.000 Euro eine neue Heizung einbauen lasse, steigt der Verkaufspreis um genau 30.000 Euro.“

In der Praxis funktioniert das leider selten. Der Markt honoriert aufwendige Kernsanierungen kurz vor dem Verkauf meist nicht 1:1. Eine moderne Anlage macht ein Haus oder eine Wohnung zwar leichter verkäuflich und verhindert Preisabschläge, treibt den Erlös aber selten in der Höhe der reinen Handwerkerkosten nach oben. Wenn die Immobilie nicht gerade unbewohnbar ist oder eine gesetzliche Austauschpflicht greift, fahren Verkäufer oft besser damit, den Sanierungsbedarf realistisch im Kaufpreis einzupreisen.

Wo sich kleine Investitionen fast immer auszahlen

Was sich dagegen fast immer lohnt, sind kosmetische Ausbesserungen und ein ordentlicher Gesamteindruck. Käufer entscheiden zu einem großen Teil emotional.

Frische, neutrale Wandfarben, ausgebesserte Silikonfugen im Bad, funktionierende Türklinken und ein gepflegter Garten kosten vergleichsweise wenig Geld, verändern die Wirkung der Immobilie bei der Besichtigung aber gewaltig. Wichtig ist auch, das Objekt vor den Exposé-Fotos gründlich zu entrümpeln, zu reinigen und für viel Licht zu sorgen. Das signalisiert dem Käufer sofort, dass das Objekt stets pfleglich behandelt wurde.

Fazit: Erst bewerten, dann entscheiden

Jedes Objekt hat seine eigene Geschichte und die passende Zielgruppe. Ein Handwerker sucht gezielt nach Objekten zum Selbstgestalten – hier wäre jede Vorab-Renovierung verschenktes Geld. Eine junge Familie sucht dagegen oft nach einem direkt einzugsfertigen Zuhause.

Wenn Sie unsicher sind, welcher Weg für Ihre Immobilie in Emden und Ostfriesland der wirtschaftlich beste ist, lassen Sie den aktuellen Marktwert im Ist-Zustand ermitteln. Wir bewerten Ihr Einfamilienhaus oder Ihre Eigentumswohnung kostenfrei und unverbindlich. Mit der Erfahrung aus über 200 positiven Kundenbewertungen, 25 Jahren Banken-Expertise und unserem fairen Provisionsmodell von 2,38 % (inkl. MwSt.) für Verkäufer stehen wir Ihnen bei allen Fragen gerne persönlich zur Seite.

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👤 Über den Autor

Eckhard Lüling ist seit 2004 Inhaber von Lüling Immobilien in Emden. Mit seiner 25-jährigen Erfahrung aus dem Bankensektor begleitet er Eigentümer in Emden, Aurich, Leer und der Küstenregion rechtssicher und transparent durch den gesamten Verkaufsprozess. Über 200 positive Kundenbewertungen und ein faires Provisionsmodell von 2,38 % stehen für seine persönliche und verlässliche Arbeit vor Ort.